Riscos para os dois lados
Tanto o comprador quanto o
vendedor assumem riscos neste tipo de operação. O comprador, por exemplo, não
terá direito à cobertura dos seguros. Como a operação não é de conhecimento da
instituição financiadora (banco), o seguro contratado para quitar a dívida nos
casos de morte ou invalidez permanente prossegue em nome do mutuário original,
embora este tenha negociado o imóvel. Por exemplo, se nosso amigo Carlos, o
adquirente, por contrato de gaveta falecer, sua família não receberá
indenização.
Se o vendedor João vier a
falecer o imóvel pode ser inventariado e destinado aos herdeiros do falecido,
considerando que a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis não foi
alterada, o que acarretará em possível processo para jurídico para comprovar a
prévia negociação.
Outra possibilidade é a de o
adquirente, Carlos , “vender” para outra pessoa, ou seja, em função da
inexistência do registro da transação no Cartório de Imóveis o proprietário
pode efetivar novos “negócios” com outras pessoas interessadas.
O vendedor João também assume riscos neste tipo de
negociação. O principal é a eventual interrupção do pagamento das prestações
mensais pelo comprador, o que poderá causar a inclusão do nome do vendedor nos
cadastros informativos de crédito (por exemplo: SERASA, SPC, etc.), além da
execução da dívida movida contra a sua pessoa pelo banco.
Se houver a retomada do imóvel pelo banco ou por um
terceiro no leilão de venda do imóvel será o nome do vendedor, João , que
continuará no cadastro interno do banco, e muitas vezes pode impossibilitar um
novo financiamento ou empréstimo pessoal com o mesmo banco.
Outro tipo de problema é se o imóvel estiver
financiado no SFH, pois enquanto o financiamento se mantiver “ativo” o vendedor
João, não poderá utilizar o FGTS numa nova aquisição de imóvel
residencial.
E mesmo depois de quitado o financiamento,
enquanto não houver a transferência e registro da nova propriedade do Cartório
de Registro de Imóveis o impedimento de uso de FGTS continua.
Existem muitas discussões e as financeiras não
reconhecem este tipo de contrato, no entanto, já existe jurisprudência no STF
que entende válidos os chamados “Contratos de Gaveta” (fonte: site
conjur.com.br).